text: Pavel Troják
Kdo si chce pronajmout například kancelář, bude si muset od počátku tohoto roku připlatit. Možná i dost výrazně. Kvůli inflační doložce ve smlouvě se nájem nejen kanceláří, ale i obchodů nebo průmyslových závodů prodraží podle výše inflace, která dosahuje zhruba 18 %. S výrazným nárůstem nákladů za energie a zvýšením poplatků za služby dochází podle odborníků na trhu k nebývalé kombinaci. Všechny smlouvy, které obsahují doložku o úpravě nájemného kvůli inflačnímu vývoji, zaznamenají zvýšení cen, a to značný nárůst. To je skoro u všech. Ty, které jsou založeny na české inflaci, byly zasaženy asi tak silně jako ty, které jsou založeny na inflaci v eurozóně. Běžnou součástí smluv nejen kanceláří, ale i obchodů, skladů nebo průmyslových provozů je indexace, která stanoví, že nájemné se každý rok automaticky zvyšuje podle míry inflace a nájemci by s tím měli počítat. V předchozích letech – tedy v obdobích rekordně nízké inflace pod 3 % – však většina nájemníků o indexaci neuvažovala. Strop, který byl letos zvýšen na 18 %, už má větší dopad na rozpočet společnosti. Zahraniční investoři do nemovitostí šlápli na brzdu. Velké obchody dělají jen čeští hráči. Mnohem lépe jsou na tom společnosti platící nájem v eurech. Míra růstu cen se bude rovnat míře inflace v eurozóně, která činí asi 8 %. I proto se podle Marie Baláčové, vedoucí divize průzkumu trhu pro střední a východní Evropu Cushman & Wakefield, stále více lidí snaží převádět kontrakty z korun na eura. Jiní naopak vyjednávají s pronajímateli o indexačních stropech neboli fixních indexech, které by jim daly větší jistotu finančního plánování. I když konkrétní zvýšení nájemného je vždy výsledkem individuálních dohod mezi pronajímateli a nájemci, nelze očekávat, že by pronajímatelé, zejména v atraktivních oblastech s vysokou poptávkou, svá práva neuplatnili, říká Baláčová.
Komerční nemovitosti odolávají turbulencím na trhu dobře, říká šéf REICO. „Inflační doložky jsou standardní součástí nájemních smluv a toto právo plánujeme využít,“ uvedl Jiří Hrbáček, portfolio manažer realitního fondu Wood & Company, pod který spadá budova Hadovka Office Park v Praze 6 nebo administrativní budova Green Point v Praze Smíchov. Firmě nepomohly ani dražší poplatky za služby spojené s cenami energií, které by podle odhadu Procházky & Partners mohly klesnout na polovinu oproti předchozímu roku. Podle Radka Procházky, společníka této společnosti, bude řada firem bojovat s nárůstem nákladů na energie a budou mít motivaci využívat prostor co nejefektivněji. Firmy mohou využívat více hybridních pracovních modelů a pronajímat si tak méně kancelářských prostor. Pro pronajímatele to rozhodně není ideální situace a snažili by se tomu pokud možno vyhnout. Právě proto se podle Baláčové pronajímatelé a nájemci už nějakou dobu snaží o přijatelný kompromis. Pokud jsou nemovitosti ohroženy odchody nájemců a poklesem obsazenosti, dával by smysl nějaký kompromis, aby nové nájmy byly pro nájemníky dostupné. Nejen kancelářský trh, ale i další komerční nemovitosti jsou podle ní vzácné. „Nedá se to srovnat s žádným obdobím v historii moderních komerčních nemovitostí v České republice. Inflaci vyšší než deset procent měla naše země naposledy v roce 1998, jinak byla až tři procenta,“ hodnotí Baláčová. Růst nájmu komerčních nemovitostí proto závisí především na vztahu nabídky a poptávky. Souhlasí s ní i analytik Colliers Josef Stanko, který si nepamatuje ani kombinaci faktorů, kterou dnes trh v České republice zažívá.
Indexace nájemného je běžnou součástí téměř všech smluv o komerčních nemovitostech. V případě průmyslového leasingu však Robert Sgariboldi, vedoucí průmyslového leasingu společnosti JLL, řekl, že takové obavy neexistují. „Na rozdíl od kancelářských budov nebo maloobchodních prodejen majitelé průmyslových parků obvykle podepisují smlouvy na základě maximální hodnoty indexu, takže nárůst nebude tak dramatický,“ řekl. Obdobná situace nastává v maloobchodních provozovnách, kde prodejci musí počítat se zvýšením nájemného, cen energií nebo nákladů na dopravu zboží. Podle Tomáše Soukupa, vedoucího divize leasingu maloobchodních prodejen JLL (obchody s módou), si obchodníci mohou pomoci tím, že přenesou náklady na spotřebitele, tedy zvýší ceny svých produktů. Ale ani to nelze dělat donekonečna. „Data jasně ukazují, že spotřebitelé měsíce šetří. Každý výrobek má svou cenu a spotřebitelé jsou za ni stále ochotni zaplatit,“ upozornil Soukup.
